Chủ trì Hội nghị

Tham dự Hội nghị có ông Phùng Khánh Tài, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam; ông Hoàng Công Thủy, Ủy viên Đảng đoàn MTTQ Việt Nam; ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng; đại diện một số bộ, ban, ngành Trung ương, các tổ chức chính trị -xã hội; các chuyên gia, nhà khoa học thuộc các Hội đồng Tư vấn của UBTƯ MTTQ Việt Nam.

Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Trương Thị Ngọc Ánh phát biểu tại Hội nghị

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Trương Thị Ngọc Ánh cho biết, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ban hành từ năm 2014 đã tạo ra hành lang pháp lý, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và nhà ở trong thời gian qua. Tuy nhiên, sau hơn 8 năm đi vào cuộc sống, trong quá trình thực thi, các luật này đã bộc lộ không ít bất cập, hạn chế, có nhiều quy định chồng chéo với các luật liên quan, có những quy định không còn phù hợp với thực tiễn.

“Việc sửa đổi 2 Luật này là rất cần thiết nhằm đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đang đặt ra. Đặt trong bối cảnh sửa đổi, bổ sung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là cơ hội để cùng tháo gỡ những điểm nghẽn, nút thắt, mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho triển khai, thực hiện”, Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh nhấn mạnh.

Quang cảnh Hội nghị

Đại biểu tham dự Hội nghị

Góp ý vào mục 4 Chương II dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (UBTƯ MTTQ Việt Nam) cho rằng việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng, lý do này không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn, không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở. Hiện nay không phải họ không muốn đi vì cho rằng quyền sở hữu nhà đó là vĩnh viễn mà vì chính sách xây lại nhà đó chưa hợp lý.

GS.TS Trần Ngọc Đường đề cập tới thực trạng nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, nhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình và lẽ nào vì một thực tiễn hoàn toàn khác với thực tiễn hiện nay để Nhà nước ra một quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản, lạnh lùng như vậy.

GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (UBTƯ MTTQ Việt Nam) phát biểu tại Hội nghị

Cũng theo ông Trần Ngọc Đường, nhà chung cư thời trước đây chủ đầu tư là Nhà nước, không gắn với trách nhiệm của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà chung cư ngày nay gắn với trách nhiệm của nhà đầu tư là một doanh nghiệp cụ thể. Doanh nghiệp đó có quyền và nghĩa vụ gắn với sự tồn tại của nhà chung cư đó để tiến hành duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh trên nhà chung cư đó, đồng thời trong quá trình thiết kế, thi công, xây dựng công trình… có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, những quy định của Khoản 3 Điều 25 không thấy trách nhiệm của nhà đầu tư đâu cả.

Đề cập đến quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ ở Khoản 1 Điều 26, ông Trần Ngọc Đường nhìn nhận nội dung này là thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý lý. Bởi nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư. Trong lúc đó, thế giới xem đây là một xu hướng sống của cư dân thành phố để tiến tới xóa bỏ nhà ở manh mún, nhỏ lẻ.

“Việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ nếu xảy ra cần phải xem xét và giải quyết một cách toàn diện, hài hòa giữa nhà nước và bảo vệ quyền sở hữu cho người dân, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư. Cần phải phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá để người mua được bảo vệ quyền lợi”, ông Đường kiến nghị.

GS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Viện trưởng Viện nghiên cứu pháp luật và xã hội phát biểu tại Hội nghị

GS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Viện trưởng Viện nghiên cứu pháp luật và xã hội cho rằng hai dự thảo Luật được chuẩn bị công phu trên cơ sở tổng kết thi hành Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Việc sửa đổi hai luật quan trọng lần này sẽ góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, giải quyết những tồn tại, vướng mắc chưa phù hợp với thực tiễn.

Để tiếp tục hoàn thiện hai dự thảo luật, GS.TS Phan Trung Lý đề nghị rà soát đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục mâu thuẫn chồng chéo trong các quy định về lĩnh vực này, nhất là phù hợp với quy định của Hiến pháp, của Bộ luật Dân sự, trong tương quan với Luật đất đai, Luật xây dựng.

“Các quy định của pháp luật về nhà ở hay bất động sản, về xây dựng hay kinh doanh đều phải được tiếp cận và quy định trên cơ sở quyền con người - về sở hữu, về tài sản, về nhà ở, về đất đai, về tự do kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm” GS. TS Phan Trung Lý đặt vấn đề.

Đi sâu góp ý về xây dựng, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở, GS.TS Phan Trung Lý nhận định đây là nội dung rất quan trọng, rất phức tạp nhưng cũng là mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng, tiêu cực. Nếu quy định không chặt chẽ thì quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sẽ bị lợi dụng, tạo điều kiện cho cá nhân trục lợi chính sách, làm giàu bất chính.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội phát biểu tại Hội nghị

Đề cập đến các quy định về phân quyền, cơ chế kiểm soát quyền lực trong quản lý, phát triển nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở, PGS.TS Doãn Hồng Nhung- Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, các quy định được ban hành trong Dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư để cho tâm lý của người dân phải được ổn định, tránh xáo trộn để không tạo cho những kẻ tự ý nâng giá đất, nhà chung cư bị ảnh hưởng. Hệ quả  dẫn đến việc kinh doanh và cạnh tranh không lành mạnh.

“Trong hoạt động kinh doanh trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo do căn hộ chung cư xuống cấp trầm trọng và những chung cư mới chuẩn bị đưa vào kinh doanh. Việc áp dụng triển khai giao kết và thực hiện hợp đồng Thuê mua sẽ là điểm nhấn pháp lý cho hoạt động kinh doanh và hỗ trợ người dân lao động, công nhân viên chức, người dân nghèo đô thị, sinh viên, các cán bộ lực lượng công an, bộ đội và cả đối với những gia cảnh bị biến động sau đại dịch COVID -19”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nêu rõ.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng cần  bổ sung thêm vai trò của nhân dân, Thanh tra chuyên ngành đất đai, xây dựng và Hiệp hội Bất động sản trong hoạt động hỗ trợ, giám sát, phản biện xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp  pháp của người dân về nhà ở; đồng thời cần cân nhắc quy trình triển khai cách tính thuế lũy tiến đối với nhà ở theo giá trị tài sản hay theo số lượng nhà ở để phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Thuế, Luật thi hành án dân sự…

Nêu quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam nhận định, Luật Nhà ở 2014 hiện hành đi vào cuộc sống và đạt được nhiều kết quả đáng kể song cũng đã bộc lộ không ít tồn tại về sở hữu nhà ở, chiến lượng, chương trình kế hoạch nhà ở chưa rõ, chưa kiểm soát hiệu quả, phát triển nhà ở chưa đồng bộ.

“Trong bối cảnh đó cần sửa đổi Luật Nhà ở 2014 vì đây là luật liên quan đến nhiều lĩnh vực, tác động trực tiếp đến người dân, đến an sinh xã hội, đến quyền con người nên cần lấy ý kiến rộng rãi nhất là MTTQ Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội để nâng cao chất lượng Luật.” ông Đào Ngọc Nghiêm kiến nghị.

Góp ý về sở hữu nhà ở (chương II), ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã nêu cụ thể, bổ sung so với Luật 2014, tuy vậy còn một số vấn đề cần làm rõ. Ví dụ như việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hũu theo quy định pháp luật đất đai còn chung chung chưa hài hòa với các quy định cụ thể trong Luật đất đai (sửa đổi).

Ông Nghiêm cũng bày tỏ quan điểm thống nhất về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, song dự thảo Luật cần quy định quyền của chủ sử dụng khi hết thời hạn và xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước, của cơ quan quản lý nhà nước.

GS Lê Hồng Hạnh phát biểu tại Hội nghị

GS Lê Hồng Hạnh cho rằng: Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) phụ thuộc rất nhiều vào Luật Đất đai. Có tới 50 điều trong Luật Đất đai liên quan tới kinh doanh BĐS và ba điều cơ bản liên quan đến Luật Nhà ở.

“Nếu không đặt trong mối liên hệ này thì có mâu thuẫn, xung đột giữa ba luật này trong tương lai” - GS Hạnh nhận định và nêu hiện nay sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai và hai luật nói trên là rất nhiều.

GS Hạnh khuyến nghị những khái niệm đã có trong những luật khác, nhất là Bộ luật Dân sự về nhà ở, BĐS thì hai luật này không nên lặp lại để tránh tình trạng mỗi luật quy định một kiểu.

GS Hạnh cho rằng cần bảo đảm tính nhất quán với Hiến pháp 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. “Bộ luật Dân sự 2015 là các quy định chung nhất về giao dịch, hợp đồng. Quyền tài sản và các nguyên tắc ở đó rất cụ thể. Nhưng trong dự thảo luật này và cả dự thảo Luật Đất đai đều không làm được.

Ví dụ căn cứ nguyên tắc giao dịch Luật Kinh doanh BĐS nêu căn cứ không bao quát và cụ thể về tài sản. Tại sao không sử dụng các căn cứ ở Bộ luật Dân sự” - GS Hạnh nhận xét và lưu ý hai dự luật này cần tôn trọng quyền sở hữu tài sản cá nhân và phải làm được điều đó.

Trong hai dự thảo này và cả dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), GS Hạnh cho rằng chưa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp và sở hữu tài sản. “Tại sao lại tước bỏ hợp đồng, chấm dứt hợp đồng nhà ở chỉ vì một lý do là thời hạn dự án kết thúc? Nhà ở tôi mua trong dự án, dự án kết thúc là một chuyện còn quyền tài sản, sở hữu tài sản của tôi là một chuyện khác, không thể chấm dứt”. GS Hạnh còn khuyến nghị nên chờ Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua rồi hãy sửa đổi hai luật này.

Chủ tịch Đỗ Văn Chiến phát biểu tại Hội nghị

Phát biểu tại Hội nghị, Chủ tịch Đỗ Văn Chiến ghi nhận những ý kiến đóng góp tâm huyết của các chuyên gia, nhà khoa học; đồng thời đề nghị bộ phận thư ký tập hợp tổng hợp gửi cho cơ quan soạn thảo và Ủy ban kinh tế, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và các đại biểu Quốc hội.

Theo Chủ tịch Đỗ Văn Chiến, nhờ có sự chỉ đạo quyết liệt, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thông qua việc tổng kết, bám sát thực tiễn, tham vấn nhiều ý kiến của các tổ chức, cá nhân, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về cơ bản giải quyết được nhiều nội dung đặt ra trong thực tiễn. Qua hội nghị phản biện, Ban soạn thảo sẽ lắng nghe tiếp thu được nhiều ý kiến xác đáng, góp phần truyền tải thông tin tạo sự đồng thuận trong xã hội.

Chủ tịch Đỗ Văn Chiến cho rằng, trong các dự thảo Luật phải rà soát để thể chế hóa đúng đắn các chủ trương, nghị quyết, kết luận của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Bộ Chính trị. Đơn cử như đối với Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải hướng tới việc công khai, minh bạch thông tin và bảo vệ quyền lợi người mua chung cư, việc mua bán phải thông qua hợp đồng mẫu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

“Nhà chung cư là tài sản cả đời của người dân. Phải quy định cụ thể bảo vệ người mua, người tiêu dùng, để bớt đi những khiếu nại, khiếu kiện đông người về gian dối trong kinh doanh…” Chủ tịch Đỗ Văn Chiến gợi mở và đề nghị cần nghiên cứu chế tài hoặc thiết kế chế tài ở luật để bảo vệ người dân để tránh những trường hợp chủ đầu tư sai phạm nhưng người mua nhà nhưng giờ nhà không mua được, đất không lấy được, tiền không được trả lại.

Về thời điểm ban hành Luật, Chủ tịch Đỗ Văn Chiến khẳng định, Luật đất đai là luật gốc cần phải cân nhắc kỹ thời gian trình ban hành thông qua luật hoặc là đồng thời với Luật đất đai hoặc sau khi Luật đất đai thông qua mới thông qua hai Luật này.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị tiếp thu ý kiến phản biện, góp ý 2 dự thảo Luật.

Tiếp thu các ý kiến phát biểu tại Hội nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, Ban soạn thảo 2 dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tiến hành rà soát tổng thể để chỉnh lý, bổ sung sao cho đáp ứng các yêu cầu đặt ra và sẽ hoàn thiện theo hướng thể chế hóa các chủ trương của Đảng, Trung ương, Bộ Chính trị.

Đồng thời, Ban soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung hợp lý, bảo đảm tính hợp hiến, thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan; bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân; hài hòa lợi ích nhà nước, cộng đồng, doanh nghiệp. Đặc biệt, các quy định sẽ có tính khả thi, điều tiết được các hoạt động của các chủ thể có liên quan, tuân thủ các quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật…

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị mong muốn trong thời gian tới, các chuyên gia, nhà khoa học tiếp tục có ý kiến đóng góp để Ban soạn thảo sớm hoàn thiện 2 dự án luật theo đúng kế hoạch đã đề ra.

Hương Diệp - ảnh Quang Vinh