Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Cao Xuân Thạo phát biểu khai mạc Hội nghị

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Cao Xuân Thạo nêu rõ, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được ban hành và thực thi mới gần 2 năm. Tuy nhiên, với yêu cầu mới của Đảng, Nhà nước về việc sắp xếp, điều chỉnh lại địa giới hành chính; thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và đặc biệt là các chỉ đạo quan trọng về đổi mới chính sách phát triển nhà ở của Đảng, theo đó yêu cầu nghiên cứu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là hết sức cần thiết và cấp bách.

Theo Phó Chủ tịch Cao Xuân Thạo, MTTQ Việt Nam với tư cách là bộ phận của hệ thống chính trị, cơ sở của chính quyền Nhân dân, đại diên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của Nhân dân, việc tổ chức phản biện dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là rất cần thiết nhằm bảo đảm các quy định của luật khi được ban hành sẽ khắc phục được những vướng mắc, bất cập đang xảy ra trong thực tiễn, công tác quản lý nhà nước trong kinh doanh bất động sản được khách quan, công bằng, minh bạch; bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà nước, và doanh nghiệp góp phần thực hiện đạt mục tiêu tăng trưởng mà Đảng, nhà nước đã đặt ra.

“Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam trân trọng đề nghị các chuyên gia, nhà khoa học, nhà hoạt động thực tiễn nghiên cứu, có thể đề xuất các nội dung khác được quy định tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); đồng thời rất mong các vị đại biểu sẽ đưa ra các cơ sở thực tiễn, lập luận rõ ràng, khoa học để hội nghị phản biện của chúng ta đạt kết quả tốt nhất.”, Phó Chủ tịch Cao Xuân Thạo mong muốn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh trình bày nội dung cơ bản của dự án Luật

Trình bày nội dung cơ bản của dự án Luật, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bao gồm kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản. Ngoài ra, tại dự thảo Luật đã bổ sung quy định để làm rõ các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Dự thảo Luật gồm 10 Chương, 61 Điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 Điều), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giảm 23 Điều tương ứng giảm khoảng 30%/tổng số Điều).

Việc sửa đổi nhằm thể chế hóa đầy đủ chủ trương, đường lối của Đảng, nhất là các chủ trương về đổi mới tư duy xây dựng pháp luật, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch, bền vững; bảo đảm thống nhất, đồng bộ với các quy định của Hiến pháp và hệ thống pháp luật có liên quan; Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với tăng cường kiểm tra, giám sát; cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện kinh doanh nhằm giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.

Cùng với đó kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 để đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành, phù hợp với việc sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. 

Đồng thời nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên cơ sở chuyển đổi số, xây dựng và vận hành thống nhất Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; tăng cường công khai, minh bạch thông tin, quản lý đầy đủ các giao dịch bất động sản, nâng cao hiệu quả công tác dự báo, điều tiết thị trường và phòng ngừa các hành vi gian lận, đầu cơ, thao túng thị trường.

Cũng theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tập trung hoàn thiện vào 4 nhóm nội dung: (i) tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; đảm bảo đồng bộ, thống nhất với pháp luật liên quan; (ii) phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; (iii) cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính; (iv) hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. 

Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Cao Xuân Thạo gợi mở nội dung thảo luận tại Hội nghị

Trên cơ sở nghiên cứu hồ sơ dự thảo luật, đại biểu tập trung đánh giá tính thống nhất, đồng bộ của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với hệ thống pháp luật liên quan; đồng thời góp ý về phạm vi điều chỉnh, điều kiện kinh doanh, công khai thông tin và yêu cầu đối với dự án bất động sản. Nội dung thảo luận đi sâu vào hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án; trách nhiệm của chủ đầu tư, quyền và nghĩa vụ của các bên; các loại hợp đồng và hợp đồng mẫu.

Đại biểu cũng quan tâm đến hoạt động của sàn giao dịch, môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản; đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề; xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; đồng thời đề xuất hoàn thiện cơ chế bảo đảm trách nhiệm pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội phát biểu tại Hội nghị

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, xét ở khía cạnh tính thống  nhất và đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các Luật khác có liên quan, khoản 10 Điều 3 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có quy định “Sàn giao dịch bất động sản là là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này, là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Cách định nghĩa này chưa thực sự thống nhất với Luật Doanh nghiệp năm 2020. Theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp được thành lập theo Luật Doanh nghiệp 2020 và các nghị định, thông tư hướng dẫn, còn việc đáp ứng điều kiện kinh doanh đối với từng ngành nghề được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành.

Nói cách khác, Luật Kinh doanh bất động sản không phải là căn cứ pháp lý để thành lập tổ chức, mà chỉ quy định điều kiện để doanh nghiệp sau khi được thành lập được phép kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Việc định nghĩa “sàn giao dịch bất động sản là tổ chức được thành lập theo Luật này” có thể tạo ra cách hiểu chưa chính xác về căn cứ pháp lý của việc thành lập doanh nghiệp. Do đó cần sửa đổi: “Sàn giao dịch bất động sản là tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và đáp ứng điều kiện hoạt động theo Luật này”.

GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam phát biểu tại Hội nghị

GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam cho rằng, tại khoản 1 Điều 1 dự thảo Luật quy định: "Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản". Quy định này thì không sai nhưng còn quá khái quát, bởi kinh doanh bất động sản có nội dung rất rộng. Có thể nghiên cứu bổ sung, liệt kê thêm những nội dung cơ bản về kinh doanh bất động sản, như vậy sẽ giúp điều luật rõ ràng và cụ thể hơn.

"Để hoàn thiện Chương I của dự thảo luật, cần tập trung rà soát bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và Bộ luật Dân sự. Chỉ quy định nguyên tắc và chính sách cơ bản, không nên luật hóa các quy định mang tính chuyên môn nghiệp vụ sâu hoặc các thủ tục hành chính dễ thay đổi. Đồng thời bổ sung các quy định về chuyển đổi số, dữ liệu số, giao dịch điện tử, công khai và liên thông dữ liệu để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hiện đại" - GS.TS Trần Ngọc Đường kiến nghị.

TS Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội phát biểu tại Hội nghị

TS Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội cho rằng, dự thảo Luật cần xác lập rõ hơn nguyên tắc kế thừa trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng dự án. Dưới góc độ bảo đảm trách nhiệm pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong chuyển nhượng dự án bất động sản và hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật mới chủ yếu quy định việc chuyển giao dự án, nhưng chưa quy định đầy đủ nguyên tắc. Việc thiếu quy định rõ ràng điều này dễ dẫn đến tình trạng "đá bóng" trách nhiệm giữa đầu tư cũ (cho rằng mình đã hết trách nhiệm vì dự án đã chuyển nhượng) và chủ đầu tư mới (cho rằng nghĩa vụ phát sinh trước thời điểm nhận chuyển nhượng vẫn thuộc chủ đầu tư cũ) khiến người mua nhà là chủ thể chịu thiệt.

Bởi vậy, dự thảo nên bổ sung nguyên tắc "Bên nhận chuyển nhượng đương nhiên kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác; thỏa thuận giữa các bên chuyển nhượng không làm giảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng".

Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Cao Xuân Thạo tiếp thu ý kiến đại biểu tham dự Hội nghị

Tiếp thu ý kiến của đại biểu tham dự Hội nghị, Phó Chủ tịch Cao Xuân Thạo khẳng định, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam sẽ giao Ban Dân chủ, Giám sát và Phản biện xã hội tổng hợp đầy đủ, trách nhiệm tiếp thu cao nhất ý kiến phát biểu và phản biện xã hội của quý vị đại biểu, khẩn trương hoàn thiện văn bản phản biện xã hội đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Tài chính và Kinh tế, Chính phủ, Bộ Xây dựng.

Hương Diệp - ảnh Minh Đức