Quang cảnh phiên họp

Thể chế hóa chủ trương, chính sách phát triển nhà ở cho nhân dân

Tờ trình của Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày đã nêu rõ sự cần thiết ban hành, mục đích, quan điểm xây dựng dự án Luật. Theo đó, việc xây dựng dự án Luật nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm tháo gỡ các tồn tại, hạn chế đồng thời bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.

Dự thảo Luật gồm 13 Chương, 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng 13 Điều; bãi bỏ 7 Điều, giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.

Bộ trưởng Bộ Xây Nguyễn Thanh Nghị dựng trình bày tờ trình.

Đáng chú ý, dự thảo Luật (sửa đổi) bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Liên quan đến chính sách về nhà ở xã hội, dự thảo Luật (sửa đổi) bổ sung thêm các quy định về: Đối tượng, hình thức và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội; loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; loại nhà ở xã hội; đất để xây dựng nhà ở xã hội; lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội. Ngoài ra, bổ sung mới các quy định (2 mục mới) về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.

2 loại ý kiến về sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, Thường trực Ủy ban tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở với các lý do đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ.

Đối với quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, qua nghiên cứu, thảo luận, trong Thường trực Ủy ban có 2 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định này. Theo thông tin báo chí phản ánh dư luận xã hội, nhiều ý kiến của các tầng lớp nhân dân là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của dự thảo Luật và ý kiến của Thường trực Hội đồng Dân tộc, một số Ủy ban của Quốc hội tham gia thẩm tra cho thấy, chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô, bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Bên cạnh đó, dự thảo luật quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc các trường hợp phải phá dỡ; thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Với quy định này, thời hạn sở hữu nhà chung cư không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau. Điều này dẫn đến không xác định được thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư do không biết được tình trạng nhà chung cư tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở để xác định thời hạn sở hữu còn lại, gây khó khăn cho việc xác định giá nhà, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà chung cư.

Đặc biệt, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trong Báo cáo số 43/BC-BXD ngày 10/3/2023 của Bộ Xây dựng về đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kèm theo Hồ sơ dự án Luật cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo luật.

Do đó, loại bỏ ý kiến này đề xuất: không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật mà vẫn giữ như hiện hành, đồng thời bổ sung một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của dự thảo luật. Bên cạnh đó, có ý kiến cơ bản thống nhất với quy định của dự thảo luật nhưng đề nghị quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư, không nên đồng nhất thời hạn sở hữu với thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ý kiến khác đề nghị quy định thời gian sử dụng đất ở theo thời hạn sở hữu nhà chung cư (50 - 70 năm) hoặc quy định 2 loại sở hữu vĩnh viễn và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Đánh giá kỹ tác động

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại phiên họp

Qua thảo luận, các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội đánh giá cao nỗ lực, cố gắng của Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan chủ trì thẩm tra trong việc chuẩn bị hồ sơ dự án luật. Bởi đây là luật khó, phức tạp, nhạy cảm, được nhiều đối tượng quan tâm, từ người mua nhà đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các giới, các cấp, các ngành, trong nước và nước ngoài.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, vấn đề chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư được báo chí, dư luận cũng như các cơ quan rất quan tâm. Vướng mắc này chủ yếu diễn ra ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố lớn; đề nghị đánh giá kỹ tác động về chính sách này.

Tổng Thư ký Quốc hội phân tích, dự thảo luật quy định tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở, khi hết thời hiệu do chiếm hữu theo quy định của pháp luật, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự. Đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ. Do đó, chỉ trong trường hợp cần thiết theo quy định của Hiến pháp, Nhà nước mới có quyền trưng mua, trưng dụng, bồi thường theo giá thị trường. Khi đó sẽ áp dụng quy định của Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản. Việc quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý, đồng thời gây mâu thuẫn ngay trong quy định tại dự thảo luật.

Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong sở hữu nhà chung cư

Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng phát biểu tại phiên họp

Phát biểu tại phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng bày tỏ đồng tình cao khi Luật sửa đổi lần này kế thừa nhiều quy định của Luật cũ; đồng thời, bổ sung nhiều quy định về quyền con người về nhà ở, quyền sở hữu nhà  ở theo quy định của Hiến pháp 2013.

Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đóng góp thêm ý kiến để hoàn thiện hơn nữa dự thảo luật đáp ứng nhu cầu của người dân. Cụ thể, tại khoản 2, Điều 9 Dự thảo Luật quy định, Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường.

Do đó, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng quy định này cần cân nhắc kỹ để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp năm 2013. .

Đối với quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cần nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ với quy định của Bộ luật dân sự, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đối với tài sản, vì nhà chung cư là tài sản có giá trị và ý nghĩa lớn đối với người sở hữu.

Nhấn mạnh việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư nếu không xử lý tốt sẽ gây bất an trong tâm lý xã hội, ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cần làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết, thì quyền sở hữu chung cư vẫn được Nhà nước bảo hộ và có các phương thức bảo vệ thiết thực theo hướng thỏa thuận hài hòa lợi ích các bên liên quan.

Ngoài ra, dự thảo Luật cần quy định rõ vai trò, trách nhiệm, quyền, nghĩa vụ của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong các vấn đề liên quan đến nhà ở, đảm bảo đời sống dân sinh và đảm bảo thực hiện luật Nhà ở khi được Quốc hội thông qua.

"Bắt cho đúng bệnh để có đối sách phù hợp"

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại phiên họp

Cho ý kiến đối với nội dung quyền sở hữu nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết đây là vấn đề rất quan trọng, hệ trọng và nhạy cảm, được Nhân dân, cử tri, các giới, các cấp, các ngành rất quan tâm và cũng đang có ý kiến rất khác nhau.

Nhiều ý kiến cho rằng quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn như phương án Chính phủ trình nhằm mục đích hướng tới việc bảo vệ sức khỏe, tính mạng cho người dân và lợi ích công cộng, không nhằm mục đích nào khác. Tuy nhiên phải cân nhắc một cách hết sức kỹ lưỡng, rất thận trọng trên cơ sở chính trị vững chắc, các căn cứ của Hiến pháp và quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có Bộ luật Dân sự xác lập về quyền sở hữu và trên cơ sở đánh giá vướng mắc trong thực tiễn hiện nay trong thi hành Luật Đất đai, theo tinh thần phải định dạng được vướng mặc gì và vướng mắc đó thì sửa ở đâu, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Đặt vấn đề vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư có phải do quy định sở hữu hay không, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu “bắt cho đúng bệnh để có đối sách phù hợp”. Do đó, đề nghị Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan chủ trì thẩm tra phải lắng nghe nhau, lắng nghe kỹ lưỡng hơn, có trách nhiệm trong quá trình nghiên cứu để xem xét, cho ý kiến vấn đề này.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay rất đông các ý kiến từ đa số trong thẩm tra của Thường trực Ủy ban Pháp luật, ý kiến phản biện chính sách của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ băn khoăn và không tán thành quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn.

Chủ tịch Quốc hội làm rõ lập luận của nhóm ý kiến này như sau: Theo quy định của Hiến pháp và pháp luật thì quyền sở hữu đối với tài sản thì đã Nhà nước bảo vệ và bảo đảm. Điều 32 của Hiến pháp 2013 quy định "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ". Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định "Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản".

Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015 trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật. Điều này được lập luận là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được quy định bằng một luật nào đó, như Luật Nhà ở, chứ không phải quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ, như cách quy định tại khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật này.

Hơn nữa, loại ý kiến này cũng cho rằng không thể đồng nhất giữa 2 phạm trù quyền sở hữu và thời hạn sử dụng. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 158 "quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt". Như vậy, quyền sử dụng chỉ là một cấu phần của quyền sở hữu. Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn đã có quy định chi tiết về thời hạn sử dụng của công trình xây dựng nói chung, trong đó bao gồm công trình nhà chung cư và các trường hợp cụ thể đối với việc phá dỡ. Thời hạn sử dụng nhà chung cư hay được gọi là "tuổi thọ" của nhà chung cư là một khái niệm về kỹ thuật xây dựng. Nếu quy định như tại Điều 25 dự thảo Luật vô hình trung đã tạo nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng.

Cũng có ý kiến cho rằng quy định như dự thảo Luật là can thiệp đến quyền sở hữu và nhất là tác động rất lớn đến quyền lợi, tâm tư, tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung, nhất là trong giai đoạn rất khó khăn như hiện nay.

Nêu rõ những lập luận này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị các cơ quan nghiên cứu kĩ lưỡng, phân tích trên cả góc độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân; phải có đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa.

Đồng thời, lưu ý luật này cần tập trung vào việc quy định chặt chẽ và cụ thể hơn nữa về thời hạn sử dụng nhà chung cư và việc tiêu hủy, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư trên cơ sở đánh giá những vướng mắc trong thực tế, có phân chia các trường hợp khác nhau và luật hóa những nội dung đã được tháo gỡ theo quy định của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Quy định để có những phương thức khác để vừa mục tiêu vừa thực hiện thuận lợi hơn, đồng bộ hơn

Chủ tịch Quốc hội cũng bày tỏ cơ bản tán thành phương án của Chính phủ trình về nhà ở xã hội; đồng thời đề nghị lưu ý nguyên tắc thay đổi phương thức thực hiện. Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, thay cho việc mỗi dự án dành ra 20% quỹ đất để làm ở nhà xã hội thì bây giờ có thể quy hoạch để làm những dự án, những khu nhà ở xã hội riêng biệt, đồng bộ, đầy đủ, khang trang, nhưng phải quy định quy ra tiền tương đương là 20% quỹ đất như luật hiện hành để đóng góp lại cho chính quyền địa phương để địa phương thực hiện.

Chủ tịch Quốc hội cho biết đây là nội dung được một số địa phương xin thí điểm thực hiện, do đó, nếu không quy định trong luật thì chủ đầu tư, chính quyền địa phương không có cơ sở để thực hiện, cũng như xác định trách nhiệm. Theo đó, dự thảo Luật nên giữ như quy định hiện nay nhưng chuyển tải theo một phương thức khác, vẫn đạt được mục tiêu nhưng thực hiện thuận lợi hơn, đồng bộ hơn, khang trang, hiện đại hơn.

Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội là chính sách chung của nhà nước. Xây dựng nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương và để địa phương thực hiện là tốt nhất. Bên cạnh đó có thể cân nhắc quy định trường hợp Tổng Liên đoàn có quỹ đất riêng, phù hợp với quy hoạch được quyền làm nhà ở xã hội cho công nhân; được quyền tham gia vào việc làm nhà ở xã hội cho công nhân với tư cách là một chủ đầu tư. Chủ tịch Quốc hội lưu ý quy định này phải phù hợp với pháp luật về công đoàn, pháp luật về đấu thầu và các luật khác có liên quan, bảo đảm sử dụng kinh phí đúng quy định, có phương án đúng quy định.

Ngoài ra, Chủ tịch Quốc hội cũng cho ý kiến về các nội dung cụ thể như về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, bên cạnh quy định giao cho chính quyền địa phương, cần bổ sung việc được sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập; cân nhắc và lý giải kỹ về việc bổ sung 4 loại đất khác không phải đất ở và có đất ở để làm nhà ở thương mại; đề nghị nghiên cứu đánh giá kỹ tác động và sự phù hợp của luật này với các quy định của pháp luật có liên quan và Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương về quy định tổ chức, cá nhân người nước ngoài khi mua nhà, sở hữu nhà.

Các cơ quan cần tiếp tục đầu tư và cố gắng; bảo đảm thực sự khách quan, lắng nghe lẫn nhau vì một mục tiêu chung và đừng gây ra những xáo trộn không cần thiết, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh./.

Hương Diệp (tổng hợp)