Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp. Ảnh: Hồ Long

Phân biệt theo tiêu chí loại đất, quy mô đất chuyển nhượng thay vì chủ thể nhận chuyển nhượng

Các đại biểu nhận định, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật đã đề xuất một Chương mới, Chương IV, quy định kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

ĐBQH Thạch Phước Bình (Trà Vinh) nêu rõ, tại Điều 28, dự thảo Luật đã quy định 3 hình thức kinh doanh. Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng. Thứ ba, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận.

Đại biểu Thạch Phước Bình cho biết, giữa hình thức thứ nhất và hình thức thứ hai, dự thảo Luật dùng tiêu chí phân biệt theo chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt ra quy định khác nhau về điều kiện, thủ tục, yêu cầu của mỗi hình thức. Quy định này chưa chặt chẽ. Đại biểu đề xuất, dự thảo Luật nên phân biệt theo tiêu chí loại đất, quy mô đất chuyển nhượng thay vì theo chủ thể nhận chuyển nhượng.

Với hình thức thứ nhất, đại biểu Thạch Phước Bình nói, dự án Luật quy định chủ thể cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền, được hiểu là nhận chuyển nhượng thửa đất riêng lẻ, thấp tầng. Ví dụ các lô đất biệt thự, nhà liền kề để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết và thiết kế được thẩm định phê duyệt khi thỏa mãn một số điều kiện. Đại biểu cho rằng, nên cho phép tổ chức cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức này. Cụ thể, một cá nhân được chuyển nhượng một lô đất biệt thự để xây dựng nhà ở theo quy hoạch, thì doanh nghiệp khác tức là tổ chức cũng có thể nhận chuyển nhượng lô đất tương tự để tự xây dựng nhà ở, sử dụng làm trụ sở, công ty, văn phòng làm việc.

Bởi lẽ, luật hiện hành không cấm sử dụng nhà ở riêng lẻ làm công ty, văn phòng làm việc. Vậy tại sao lại tách trường hợp của cá nhân, tổ chức thành hai trường hợp riêng, quy định theo hai thủ tục riêng biệt. Đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nên nêu căn cứ về việc không cho phép chủ thể là tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền.

Ngoài ra với hình thức thứ nhất, cá nhân chỉ được nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, trong khi với hình thức thứ hai, tổ chức còn được nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng công trình xây dựng, đại biểu Thạch Phước Bình kiến nghị, cá nhân cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng công trình xây dựng có quy mô nhỏ. Ví dụ trong đồ án quy hoạch chi tiết, có lô đất thương mại, dịch vụ có hơn 300 m2, xây dựng công trình 3 tầng để kinh doanh thương mại, thì sao lại không cho phép cá nhân nhận chuyển nhượng để tự xây dựng khi mà cá nhân có quyền nhận chuyển nhượng lô đất với quy mô tương tự để xây dựng nhà ở.

“Để chặt chẽ, khoa học, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra thay đổi theo hướng tiếp cận mới, không phân biệt theo chủ thể quyền sử dụng đất, mà phân biệt theo loại đất, quy mô, lô đất chuyển nhượng. Cụ thể, hình thức một, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân, tổ chức tự xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp quy mô nhà ở, công trình xây dựng nhỏ, chưa đến mức phải lập dự án đầu tư. Hình thức thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp quy mô nhà ở công trình xây dựng lớn đến mức phải lập dự án đầu tư”, đại biểu Thạch Phước Bình nhấn mạnh.

Rà soát kỹ lưỡng, thận trọng, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật

Nhấn mạnh, dự thảo Luật có nhiều nội dung phức tạp, tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Để tránh chồng chéo, ĐBQH Trần Khánh Thu (Thái Bình) đề nghị, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, giữa dự thảo Luật (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi)…

Về quyết định việc chuyển nhượng các dự án bất động sản được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 40, đại biểu Trần Khánh Thu đề nghị điều chỉnh, bổ sung trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì UBND cấp tỉnh. Đồng thời, đề nghị xem xét điều chỉnh, bổ sung nội dung về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để phù hợp với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Khoản 2, Điều 32 Luật Đầu tư năm 2020: “Đối với dự án đầu tư quy định tại các điểm a, b và d khoản 1 Điều này thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư”.

Cho rằng, về thủ tục chuyển nhượng dự án tại Điều 40, dự thảo Luật đã có bước tiến rất lớn trong việc dẫn chiếu thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư (Khoản 1, Điều 40). Tuy nhiên, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Dương) thẳng thắn, quy định này vẫn còn mập mờ, chưa phân định rõ, dự án nào áp dụng theo Khoản 1, Điều 40, dự án nào áp dụng theo Khoản 2, Điều 40. Đồng thời, việc chuyển nhượng dự án bất động sản là quan hệ dân sự, kinh tế, nhưng theo quy định, thẩm quyền xem xét quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư là Thủ tướng Chính phủ thì chưa phù hợp với chủ trương Nghị quyết 04/NQ - CP của Chính phủ về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước.

Một số đại biểu bày tỏ sự quan tâm về trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà ở, hiện nay, tình trạng người dân mua nhà nhưng chậm được cấp giấy chứng nhận khá phổ biến, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tăng số vụ khiếu nại, khiếu kiện trong thời gian vừa qua. Theo quy định của dự thảo Luật tại Chương II về kinh doanh nhà ở có sẵn và Chương III về kinh doanh hình thành nhà ở trong tương lại, cụ thể là điểm a, Khoản 1, Điều 14; Khoản 2, Điều 24 đều cho phép chủ đầu tư được bán nhà khi căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nêu thực tế, cùng với thực tiễn áp dụng pháp luật thời gian qua cho thấy, các rủi ro liên quan đến cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở bị dồn về phía người mua, nếu chủ đầu tư thua lỗ, phá sản không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì có nguy cơ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, cần nghiên cứu kỹ lưỡng vấn đề này. Trong trường trường hợp, nếu tạo điều kiện cho nhà đầu tư sớm đưa bất sản vào kinh doanh thì cần quy định cụ thể các giải pháp bảo vệ người mua nhà theo hướng, phần nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất phân bổ cho từng căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm ghi rõ trong hợp đồng và phải nộp ngay cho Nhà nước khi thu tiền của người sử dụng đất. Hoặc cho phép người dân mua nhà ở được giữ lại phần nghĩa vụ này để có thể chủ động nộp hồ sơ xin cấp chứng nhận sở hữu nhà và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi có đủ điều kiện.

Theo Đại biểu Nhân dân